Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риэлторов

Все хотят жить в хорошей квартире, желательно ещё и в хорошем районе. Но зачастую денег на то, чтобы улучшить жилищные условия не хватает. Чтобы купить новое жилище - приходится продавать свою старую квартиру, но работа, семейные дела и отсутствие специальных навыков не позволяют посвящать всё своё время поиску покупателя, который предложит достойную цену, поэтому большинство россиян обращается за услугами к риэлторам. Как не попасть в ловушки недобросовестных риэлтеров, разбирался .

На сегодняшний день, деятельность риэлторов не регламентирована специальным законом, и поэтому те, кто называют себя “риэлтор”, осуществляют свою деятельность так, как им вздумается: кто-то действует исключительно в интересах своего доверителя, а кто-то - прежде всего, пытается выудить побольше денег лично для себя. Самой популярной ловушкой для продавцов квартир являются невозвратные авансы и скрытые комиссии. В среде самих риэлторов существует три основных мнения на счёт того, можно ли помимо оплаты, оговоренной с заказчиком услуг, брать ещё и эти самые скрытые комиссии. Одни считают, что без невозвратного аванса или ловкой комиссии работать вообще никак нельзя; другие считают, что комиссию брать можно, но если для совершения сделок потребовалось приложить значительные усилия, так как возникли проблемы, о которых заранее было неизвестно; третьи уверены, что скрытая комиссия недопустима ни при каких обстоятельствах, таких меньшинство.

Ловушка 1: невозвратный аванс с продавца

Фото © ТАСС/Сергей Коньков

Понятно, что риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они устанавливают либо процент от сделки, либо фиксированную сумму, и это нормально. Вопрос только в том, что будет написано в соглашении о сотрудничестве, за что именно продавец квартиры платит деньги риэлтору. Бывает так, что агент заверяет продавца, что у него свои “клиентские базы” и сразу берёт за свою работу солидный аванс. После этого начинается шквал звонков от “потенциальных покупателей”, причём нередко те, кто звонят по объявлению, спрашивают о совершенно другой квартире и утверждают, что такая площадь, этаж или цена указаны в объявлении, которое разместил риэлтор. Через неделю - две, звонки прекращаются, и риэлтор перестаёт выходить на связь, а квартира так и не продана.

На первый взгляд, такие действия бессмысленны, но на самом деле - нет. Номера всех звонивших остаются в базе риэлтора, и теперь он может им предлагать другие, возможно, более ликвидные объекты, а аванс он вам не вернёт, так как в договоре указано, что риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Налог на отдых. Сколько придётся платить за вход в природные парки

Ловушка 2: комиссия с покупателя

Риэлтор после подписания договора, выжидает одну-две недели и сообщает, что спроса на такую квартиру сейчас нет, и приводит доводы о падении рынка, о строительстве рядом нового квартала и т.д. Как вариант решения проблемы предлагается снижение цены продажи. А через неделю ещё снижение и через неделю - ещё. Так будет продолжаться до тех пор, пока продаваемая квартира на самом деле не станет супер-ликвидом - сладким и заманчивым, который можно продать за один день. Из клиентов выстраивается очередь, а риэлтору в этом случае остаётся только ждать, что кто-то из желающих купить эту квартиру сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним. Понятно, что при такой схеме риэлтор, получив на руки этот “бонус”, приведёт именно этого покупателя к своему нанимателю, от которого получит легальную оплату по договору. Казалось бы, что продавцу нет никакого дела до тех денег, что покупатель дополнительно заплатил риэлтору, однако не стоит забывать, что схема работает, только если цена продаваемой квартиры понижается ниже рыночной, а значит, продавец теряет в деньгах.

Если продавец, выслушав риэлтора, не соглашается сразу на понижение цены, то для него может быть организован спектакль. Приходят подставные покупатели и, осмотрев квартиру, сообщают, что всем довольны, кроме цены, мол, у них нет таких денег. Продавец снизить цену не соглашается, и “покупатели” с глубоким сожалением уходят. Через некоторое время появляются другие подставные покупатели, которые уже не так довольны квартирой но “так и быть” готовы её купить, опять же - если будет снижена цена. Продавец уже сомневается, ведь время идёт, а продажи нет, и поэтому он снижает цену и договаривается об авансе. Вторые “покупатели” тоже исчезают, позже риэлтор скажет, что они купили другую квартиру и прямо заявит, что покупатели показали - цену надо снижать. Это и будет сделано, что приблизит риэлтора к организации продажи. А продавец потеряет несколько десятков тысяч долларов.

Ловушка 3: фальшивая продажа

Иногда на осмотр квартиры приезжает “покупатель”, который на деле оказывается “специалистом известного агентства недвижимости”. Если у продавца ещё нет риэлтора, то он сразу предлагает свои услуги, а если риэлтор есть, то он под любым предлогом постарается выведать данные хозяина квартиры и встретиться с ним приватно. Этот “специалист” умело расскажет о своей компетентности и даже сразу предложит заключить с ним договор, а деньги за его работу надо будет отдать потом, когда он приведет покупателя. И через несколько дней “специалист” действительно приходит с покупателем, который, бегло осмотрев квартиру, заявляет, что хотел бы её купить, но для того, чтобы заплатить запрошенную цену, ему понадобится ипотека. Сейчас этим никого не удивить, и продавец подписывает договор, покупатель просит копии документов для ипотеки и т.д. Между делом “специалист” предлагает оплатить его работу по договору. Так как эта сумма, по сравнению с ценой продаваемой квартиры - небольшая, а продавец рад, что ему удаётся продать квартиру за свою цену и без торга, он оплачивает услуги “специалиста”. После чего через несколько дней покупатель заявляет, что в банке ему отказали, и он покупать квартиру не будет.

"Газпром", это же общий газ! Но почему доходы увеличиваются только у вас?

Продавец подозревает мошенничество, но проблема в том, что данные “специалиста” в договоре - липа, а паспорт его - продавец не проверял. Что касается подставного покупателя, то он никаких денег не получал и заявляет, что нашёл “специалиста” по объявлению в интернете. Какие к нему претензии?

Как выбрать честного риэлтора

Однако не стоит считать, что все риэлторы занимаются нечестным промыслом. Многие из них действительно серьёзно облегчают продажи жилья. Но кроме знаний в области законодательства, доступных в открытых источниках, и наработанного опыта поиска информации и проведения сделок от риэлторов не стоит ждать чудес и моментальных продаж. Вот что должен делать риэлтор при продаже квартиры: прежде всего аргументировано подсказывать продавцу, как повысить цену его квартиры, например: нужно ли убрать из квартиры бабушкину мебель и стоит ли побелить на кухне потолок;

размещать объявления на популярных площадках и в специализированных базах, отвечать на звонки потенциальных клиентов и проводить показы продаваемой квартиры; взять на себя всю бумажную работу по оформлению сделки.

Фото © Shutterstock

Для того, чтобы всё это исполнялось, следует составить агентский договор, в котором надо внести необходимые пункты. Как правило риэлторы предлагают “типовое соглашение”, если это непреложное условие сотрудничества, то до подписания такого соглашения следует его показать юристу. Толковый риэлтор не станет возражать, если в него будут добавлены условия заказчика, ведь каждая сделка индивидуальна.

Помните: если вы начали работать с риэлтором, то нет ничего зазорного в том, чтобы проверить его паспорт и доверенность, а также самолично внести все его данные в договор. Имеет смысл заранее не только оговорить все вопросы по предполагаемой сделке и обсудить сумму и порядок выплат вознаграждения риэлтора, но и обсудить, каким образом будет формироваться отчёт о проделанной работе (например: текстовыми анкетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах, написать много отчётов разным почерком с разными данными - сложно).

Серьёзный риэлтор не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

Недвижимость. Главное по теме

  • Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риэлторов

    сегодня в 14:30

  • Дом на побережье. Все подводные камни и нюансы покупки жилья на Чёрном море

    25 июля, 11:00

  • Атака девелоперов. Какие магазины не смогли открыться после пандемии и что будет на их месте

    13 июля, 10:30

Еще

Максим Греков

Максим Греков

Баязитова Александра

Баязитова Александра